Las goteras, filtraciones y humedades siguen siendo uno de los conflictos más habituales en viviendas de alquiler en España. Cuando aparece el problema, no siempre está claro quién debe asumir la reparación, especialmente si el origen no es evidente.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato.
El propietario debe garantizar la habitabilidad del inmueble
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino.
Tal y como explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, “si las filtraciones afectan a la habitabilidad, el propietario debe actuar aunque no se haya determinado aún el origen del problema”.
Esto implica que no puede retrasar la reparación a la espera de identificar al responsable, sino que debe intervenir y, posteriormente, reclamar si corresponde.
El origen del problema determina quién paga
Una vez detectada la causa de las filtraciones o humedades, la responsabilidad puede variar:
- Si el origen está en otra vivienda, responde el propietario de ese inmueble o su seguro
- Si procede de elementos comunes (cubierta, fachada, bajantes), responde la comunidad de propietarios
- Si deriva de instalaciones propias o desgaste, corresponde al arrendador
En este sentido, la clave es diferenciar entre daños estructurales, defectos constructivos o problemas derivados del uso.
Humedades: no siempre son culpa del inquilino
Las humedades generan conflictos frecuentes cuando el propietario las atribuye a una supuesta falta de ventilación.
Sin embargo, si el origen está en problemas de aislamiento, impermeabilización o estructura del edificio, la responsabilidad recae en el propietario.
Goenaga advierte de que “no basta con atribuir las humedades al uso del inquilino si existen deficiencias estructurales”.
Qué puede hacer el inquilino si no se repara la vivienda
Si el propietario no actúa ante un problema que afecta a la habitabilidad, el inquilino puede:
- Requerir formalmente la reparación
- Documentar los daños
- Reclamar judicialmente
- Solicitar una reducción de la renta
- Resolver el contrato en casos graves
Además, el propietario debe actuar incluso si el origen está en terceros, pudiendo posteriormente reclamar a los responsables o compensar al inquilino si se ha visto afectado.
Obligación legal y prevención de conflictos
La normativa es clara: el arrendador debe garantizar el uso adecuado de la vivienda durante todo el contrato.
Una actuación rápida no solo evita problemas legales, sino que también reduce el impacto económico y los conflictos entre propietario e inquilino.