Este mes, en la revista que coeditamos con elEconomista, te ayudamos a desentrañar la letra pequeña de las diferentes herramientas financieras que permiten la licuación patrimonial para complementar la pensión de jubilación: la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad, entre otros interesantes temas relacionados con el sector asegurador. Lee más en Seguros elEconomista.
Monetiza la casa sin venderla del todo (y sin sorpresas)
Muchos mayores convierten su vivienda en ingresos para complementar su pensión. El seguro vuelve a apostar por la hipoteca inversa y otras fórmulas que licúan los inmuebles
Un texto de Olga Juárez Gómez
Según datos del INE, en España, el 90% de los mayores de 65 años tiene una vivienda en propiedad. Para ellos, la monetización de ese activo sin renunciar a vivir en él se ha convertido en una estrategia habitual para complementar la pensión. La licuación de patrimonio consiste en transformar parte del valor del inmueble en ingresos, ya sea a través de la hipoteca inversa o de la venta de la nuda propiedad. Aunque parecen opciones sin fisuras, la realidad está en los detalles.
¿Qué es la licuación de patrimonio y por qué está de moda?
En un contexto de pensiones ajustadas, baja rentabilidad del ahorro tradicional y aumento de la longevidad, este tipo de soluciones resulta cada vez más atractivo entre jubilados y prejubilados.
Según Fundssociety (2024), la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad son hoy en día las dos fórmulas más populares. Ambas permiten a los mayores acceder a liquidez sin abandonar su hogar, pero su funcionamiento y consecuencias fiscales, jurídicas y familiares son muy distintas.
Hipoteca inversa, liquidez con permanencia
La hipoteca inversa es un producto financiero diseñado para mayores de 65 años y, en algunos casos, de 70, que permite recibir una cantidad de dinero utilizando su vivienda como garantía. Este ingreso puede recibirse en forma de renta mensual, pago único o incluso como línea de crédito. A diferencia de las hipotecas tradicionales, no exige devolver el dinero en vida, ya que la deuda se liquida tras el fallecimiento del titular, bien mediante la venta del inmueble o bien por pago directo de los herederos.
Aunque en España sigue siendo un producto poco extendido –en 2023 apenas se formalizaron unas 200 operaciones, según el Consejo General del Notariado–, el creciente interés por complementar la pensión lo está devolviendo al radar de las entidades financieras. Entre sus ventajas más relevantes destacan la posibilidad de seguir viviendo en la vivienda, la flexibilidad en el modo de cobro y el hecho de que no tributa en el IRPF, al considerarse un préstamo.
Ahora bien, este tipo de operaciones encierra una serie de condicionantes que no deben pasarse por alto. El primero y más evidente es el coste de los intereses. Estos suelen situarse entre el 5% y el 6% anual, y al tratarse de intereses compuestos, pueden hacer que la deuda acumulada supere el valor del inmueble si el titular vive muchos años. Algunas entidades ofrecen seguros que limitan este riesgo, pero no siempre están incluidos en la oferta básica ni son gratuitos.
A esto se suman los gastos de formalización: tasación, notaría, gestoría, registro de la propiedad, comisiones de apertura, que pueden alcanzar el 2%, y seguros vinculados. En total, y según datos de Merca2 (2023), estos costes pueden superar los 5.000 euros, lo que reduce la liquidez neta recibida.
Además, existen importantes limitaciones en el uso del inmueble. Este debe ser la residencia habitual, estar libre de cargas y, por norma general, no puede alquilarse ni modificarse sin autorización expresa de la entidad. Algunos contratos incluso prevén penalizaciones si el beneficiario fallece poco después de firmar, lo que puede dejar en una situación comprometida a los herederos, quienes disponen de apenas seis meses para saldar la deuda o perderán la vivienda.
Conviene recordar, además, que no todas las entidades que ofrecen este producto están bajo la supervisión directa del Banco de España, lo que puede suponer un vacío de protección legal para el consumidor. Por tanto, el asesoramiento independiente resulta aquí imprescindible.
Nuda propiedad: venta parcial con reservas
La venta de la nuda propiedad, por su parte, consiste en ceder la titularidad de la vivienda a un tercero, conservando el usufructo vitalicio; es decir, el propietario puede seguir residiendo en el inmueble hasta su fallecimiento, pero deja de ser legalmente su dueño. A cambio, recibe una cantidad acordada en el momento de la firma.
Esta fórmula está ganando especial tracción en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, donde la demanda inversora sobre el mercado residencial sigue siendo elevada. De hecho, según el Consejo General del Notariado, en 2023 se formalizaron más de 1.000 operaciones de este tipo en España, lo que supone un incremento del 27% respecto al año anterior.
Entre sus principales atractivos figura la obtención inmediata de…
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