La legislación de alquiler aclara quién paga las reparaciones en viviendas arrendadas según el origen de la avería y el desgaste. La ley define la responsabilidad en averías de electrodomésticos, fontanería y mantenimiento.
Cuando se rompe un electrodoméstico, una persiana o aparece una avería en la fontanería de una vivienda alquilada, surge una duda: quién debe asumir el coste de la reparación.
La legislación distingue entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda y las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario debe realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia de AF Legis
«La ley no establece una cantidad mínima para las reparaciones que debe asumir el inquilino”. Añade que “lo determinante no es el precio de la avería ni el coste de llamar a un técnico, sino si el problema deriva del uso normal de la vivienda o del estado de sus instalaciones”.
Reparaciones que corresponden al propietario
El propietario debe asumir aquellas reparaciones relacionadas con el estado del inmueble o con el deterioro de sus instalaciones.
Entre ellas se encuentran averías en tuberías, instalaciones eléctricas defectuosas, problemas de aislamiento o impermeabilización o fallos en sistemas de agua o calefacción cuando se deben al desgaste del sistema.
También corresponde al propietario sustituir instalaciones deterioradas por antigüedad o falta de mantenimiento. Goenaga explica que “cuando las instalaciones presentan deterioro por el paso del tiempo o falta de mantenimiento, la responsabilidad corresponde al arrendador”.
Un ejemplo es el de tuberías con corrosión o agua que sale amarilla por oxidación, una señal de deterioro de la instalación que corresponde reparar al propietario. Lo mismo ocurre cuando es necesario sustituir elementos completos de una instalación, como el mecanismo de una cisterna que ha dejado de funcionar por desgaste o una llave de paso deteriorada por el paso del tiempo.
Reparaciones que corresponden al inquilino
El arrendatario debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. Entre ellas suelen incluirse cambios de bombillas, pequeñas reparaciones en grifos o cisternas, o ajustes en persianas o elementos que se deterioran con el uso cotidiano.
Además, el artículo 1563 del Código Civil establece que el inquilino responde de los daños causados en la vivienda cuando se deban a su culpa o negligencia.
Goenaga señala que “si un electrodoméstico se rompe por un uso inadecuado, el coste corresponde al inquilino”. Por ejemplo, “si la puerta de una nevera se rompe porque se ha forzado al abrirla o una persiana se rompe por una manipulación incorrecta, la reparación debe asumirla el arrendatario”.
Qué ocurre con los electrodomésticos
Cuando una vivienda se alquila con electrodomésticos, una de las dudas más frecuentes es quién debe pagar la reparación si dejan de funcionar.
La responsabilidad depende de la causa de la avería. Si el aparato deja de funcionar por desgaste o antigüedad, corresponde al propietario repararlo o sustituirlo.
Si la avería se debe a mal uso o negligencia, el coste corresponde al inquilino.
Goenaga concluye que “muchos conflictos surgen con electrodomésticos antiguos, con persianas o con cisternas, donde es necesario determinar si el fallo se debe al desgaste natural del sistema o a un uso incorrecto. En los contratos de arrendamiento no suele especificarse exactamente qué corresponde reparar a cada una de las partes y por ello siempre es una fuente de conflicto entre las partes, sobre todo cuando el arrendatario ya lleva unos años en el inmueble y cuesta diferenciar si es por el uso ordinario o porque ese electrodoméstico o instalación ha agotado la vida útil. Es muy aconsejable prever estas cuestiones en el contrato».