El análisis del mercado del alquiler en España muestra que el riesgo de arrendamiento y el impago de alquiler generan un desequilibrio entre propietario e inquilino.
Las garantías y los mecanismos de protección en el alquiler, han ido ganando peso en los últimos años, tanto para propietarios como para inquilinos. Más allá de la normativa, surge una cuestión clave: ¿quién asume más riesgo en un contrato de arrendamiento?
La normativa vigente en el mercado del alquiler establece derechos y obligaciones para ambas partes, pero es cierto que el equilibrio del riesgo no siempre es simétrico. En cifras, cada año se registran en España miles de procedimientos de desahucio por impago, y el tiempo medio para recuperar una vivienda puede superar los 10 meses desde el primer incumplimiento, especialmente en escenarios de saturación judicial o cuando concurren situaciones de vulnerabilidad.
En este contexto, según el análisis de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), destaca que, aunque ambas partes afrontan incertidumbres, el propietario concentra el mayor riesgo económico y patrimonial, especialmente en escenarios de impago.
Dos partes, riesgos diferentes
En el alquiler, los daños pueden generar conflictos entre propietario e inquilino, por eso, el análisis llevado a cabo por SEAG pone en relieve la naturaleza de ambos durante el contrato del alquiler. “Mientras que el inquilino asume riesgos puntuales e inmediatos asociados al uso de la vivienda, el propietario afronta un riesgo estructural y financiero condicionado por el marco legal, que puede prolongarse durante meses” explica Daniela Salinas, responsable de jurídico de SEAG.
En el caso del arrendador, pone en juego un activo patrimonial y su estabilidad de ingresos, por lo que se enfrenta a situaciones como el impago de la renta que derivan en costes judiciales, deterioro del inmueble y caída directa de la rentabilidad. Asimismo, tiene la obligatoriedad de hacer frente a gastos de mantenimiento que garanticen las condiciones adecuadas de habitabilidad.
En paralelo, el inquilino se expone a la pérdida de la fianza o a responder por daños ocasionados durante el contrato – uso del inmueble o responsabilidades por defectos o problemas derivados de la habitabilidad o gestión del suministro. Su riesgo, aunque relevante, es más limitado en términos económicos y temporales.
Salinas explica que “el inquilino arriesga su fianza o su comodidad, pero el propietario puede ver comprometida su inversión durante meses o años. El desequilibrio económico es evidente en escenarios de impago”.
El mercado del alquiler está cada vez más condicionado por el riesgo dando lugar a cambios de comportamiento
Los propietarios priorizan la seguridad frente a la rentabilidad, exigiendo unos criterios de selección cada vez más duros e incluso, en ocasiones, estableciendo medidas adicionales de protección.
“El alquiler ha pasado de ser una decisión de rentabilidad a una decisión de gestión del riesgo. Esto está influyendo directamente en el acceso a la vivienda y en la oferta disponible” defiende.
Un impago puede superar los 15.000 euros
El verdadero problema viene cuando se produce un impago, ya que su impacto va mucho más allá de dejar de percibir la renta mensual. Desde SEAG señalan que el coste total puede superar los 15.000 euros, convirtiendo el alquiler en un foco de costes para el arrendador en lugar de una fuente de ingresos.
La mayor parte del impacto económico corresponde a las rentas impagadas, que representan entre el 70% y el 80% del total. Teniendo en cuenta una duración media del procedimiento judicial y rentas de entre 800 y 1.000 euros mensuales, esto puede suponer entre 10.000 y 13.000 euros. A esto se suman los gastos legales, que suponen entre el 5% y el 10% del total, con costes de entre 800 y 1.500 euros en abogados, procurador y tasas.
Además, hay que considerar los posibles daños en la vivienda, que pueden representar entre el 10% y el 15% del coste total, con importes que oscilan entre 1.500 y 3.000 euros en función del estado en que se recupere el inmueble. También existen otros gastos asociados, como suministros impagados (luz, agua), comunidad o tasas, que pueden añadir entre 500 y 1.000 euros adicionales.
A ello se suma el llamado coste de oportunidad, ya que la vivienda no puede volver al mercado mientras dura el procedimiento. Así, SEAG subraya la necesidad de equilibrar la protección de ambas partes para garantizar el buen funcionamiento del mercado.
“El reto está en generar confianza. Un mercado del alquiler sano necesita seguridad tanto para propietarios como para inquilinos” concluye Salinas.