El pasado martes, el Tribunal Supremo decidió que son los clientes los obligados a afrontar el pago del IAJD. El ejecutivo, liderado por Pedro Sánchez, ha respetado su decisión, pero ha optado por aprobar un real decreto ley para regular el IAJD y que sean las entidades financieras las que paguen el impuesto.

Según explican desde iAhorro, si los bancos son finalmente los responsables de ingresar el IAJD, cada entidad tendrá que sufragar entre 1.000 y 3.000 euros, según hipoteca y comunidad autónoma. Cabe recordar que el importe del impuesto lo marcan las CCAA. Así, en Andalucía supone un 1,5%, mientras que en Madrid el coste es del 0,75%. El banco no pagará lo mismo por una hipoteca en una comunidad autónoma que en otra, por lo que podría restringir las condiciones del préstamo a algunos clientes.

¿Habrá endurecimiento de condiciones?

Desde el 18 de octubre hasta el 4 de noviembre, algunas entidades modificaron sus ofertas, sin embargo, a partir del día 5 las condiciones se han mantenidos estables. Queda por ver si los bancos deciden compensar este impuesto con una subida en los tipos de interés. Este movimiento sería el más natural porque no hay ninguna ley que impida dichas subidas. Algo que no pasa en las comisiones de apertura o en la comisión de estudio en las que el banco no tiene plena libertad de actuación.

Los bancos sólo necesitan subir un 0,11% su TIN para pagar el IAJD

Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros a 20 años a un tipo fijo del 2%, el cliente pagará al final de la vida del préstamo 242.824 euros, unos intereses de 42.824 euros. Si el banco decide subir tu TIN al 2,11%, un cliente con las mismas características pagará ahora 245.332 euros, 2.508 euros más en intereses. Con una leve subida del 0,11% en el TIN la entidad ya estaría recuperando el coste del impuesto.

El banco asumirá un coste extra de casi 93 millones mensuales

Si analizamos este dato por comunidad autónoma, podemos ver que en el caso de las regiones que, como Cataluña, cobran un 1,5% por una hipoteca de 200.000 euros, los bancos pagaran unos 3.000 euros. Si al día se firman unas 2.010 hipotecas, el coste de las entidades financieras en una jornada laboral de firmas hipotecarias ascendería a 6.031.069 euros. Esta cantidad se dispara hasta los 120.624.375 euros al mes. Para hacer este cálculo hemos tenido en cuenta las hipotecas firmadas entre enero y agosto de 2018 (321.657). Tras sacar la media mensual la hemos divido entre 20 días laborales al mes, que da un resultado de 2.010 hipotecas.

En el caso de las comunidades con el impuesto más bajo (Navarra o País Vasco), la cantidad a pagar asciende a 1.000 euros, 2.010.356 al día y 40.207.125 al mes. Si calculamos el coste medio de este impuesto nos da la cifra de 1,15%, una cantidad que supone 2.310 euros, casi lo mismo que lo que supondría encarecer el TIN de las hipotecas fijas un 0,11%. Siguiendo esta media, el coste al día sería de 4.644.981 euros y al mes de 92.899.620 euros.

En el caso de la comisión de apertura, en la actualidad hay entidades que cobran un 0% y otras que tiene un porcentaje que llega hasta el 2%. En caso de las entidades que no cobren por este gasto subiendo su porcentaje un 1%, en el caso de una hipoteca de 200.000 euros ya estaría ganando 2.000, casi la cantidad del IAJD.

Otra de las opciones de las entidades sería la de subir la comisión por el estudio de la hipoteca. De esta manera, se asegurarían el cobro de una cantidad al inicio del proceso del préstamo. Su funcionamiento es muy parecido al de la comisión de apertura y el porcentaje podría mantenerse en el mismo baremo, entre el 0.5% y el 1,5%.

A la expectativa de si las entidades realizarán sus movimientos en bloque o de forma individual, las que consigan mantener los tipos más atractivos podrían beneficiarse de la que podría ser una nueva guerra hipotecaria.