Los nuevos decretos de vivienda de 2026 introducen cambios en los contratos de alquiler, las prórrogas, las rentas y las obligaciones de los propietarios. ARRENTA SABSEG analiza su impacto legal en el mercado del alquiler.
La inaudita aceleración normativa que vive el mercado del alquiler, con cuatro decretos-ley aprobados en apenas una semana entre finales de octubre y principios de noviembre, ARRENTA SABSEG ha desplegado una estrategia de formación especializada dirigida al mercado inmobiliario y a sus clientes con todas las claves operativas y pasos legales exactos que deberán seguir durante los próximos días.
La iniciativa se enmarca en la programación de ARRENTA SABSEG CAMPUS con el título de «Nuevos decretos de vivienda 2026: qué cambia, por qué te afecta y cómo prepararte» y se focaliza en los procedimientos que deberán aplicarse ante la previsible convalidación del RDL 29/2026 el próximo jueves 12 de noviembre, así como la necesidad de incorporar seguros de impago en los contratos ya vigentes. El curso ha sido impartido por Ana Barriga, letrada de García Pi Abogados, despacho colaborador de ARRENTA SABSEG, que es una de las principales expertas en el mercado del alquiler, y Mercedes Robles, directora general de la correduría.
Novedades en la duración de los contratos
Una de las novedades más relevantes afecta al plazo de los contratos. Hasta el 14 de noviembre, el tiempo mínimo es de cinco años —siete si el arrendador es una persona jurídica—, seguido de prórrogas anuales de hasta tres años, con un preaviso del arrendador de cuatro meses. Si el RDL 28/2026 se convalida, a partir del 15 de noviembre se aplicarían prórrogas sucesivas de cinco años —siete en el caso de personas jurídicas—, con un preaviso de seis meses para el arrendador y posibles indemnizaciones al inquilino cuando no exista una causa legal que justifique la finalización.
Por ello, ARRENTA SABSEG recomienda revisar la situación de los contratos de alquiler y realizar por escrito cualquier comunicación relativa a su finalización o no prórroga, detallando expresamente la causa que la justifica.
Más exigencias para los alquileres temporales
La nueva regulación es especialmente exigente con los alquileres temporales, que deberán responder exclusivamente a una causa concreta y justificada que se mencionará en el contrato y podrá demostrarse documentalmente. Estos contratos deberán tener una duración superior a 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses, salvo que se mantenga la causa que justifica la temporalidad. La falta de justificación podría determinar que el contrato se considere de vivienda habitual, con la aplicación de los plazos mínimos y el régimen de prórrogas correspondientes.
Límites a la actualización de las rentas
Otra de las novedades afecta a la actualización de las rentas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando la renta supere el índice de referencia aplicable, la actualización será del 0 %. En el resto de los casos, se aplicará lo pactado entre las partes y, si no existe un acuerdo específico, el incremento no podrá superar el 2 %. ARRENTA SABSEG recomienda revisar las cláusulas de actualización y comprobar el límite aplicable antes de comunicar o aplicar cualquier incremento.
Gastos y nuevas obligaciones del propietario
La normativa también limita los gastos que pueden repercutirse al inquilino, entre ellos el IBI y los de comunidad. Además, el propietario deberá entregar un documento de finalización del contrato firmado por ambas partes y formalizar el contrato por escrito cuando lo solicite el inquilino. Como novedad para los propietarios, destaca que deberá atender en el plazo establecido los requerimientos de reparación acompañados de presupuesto. La falta de respuesta dentro de ese plazo puede generar consecuencias para el propietario, por lo que ARRENTA SABSEG recomienda establecer procedimientos internos que permitan atender y documentar estos requerimientos con rapidez.
El seguro de impago, más necesario que nunca
En este contexto, contar con un seguro de impago adquiere un papel fundamental para reforzar la protección del propietario. Por ello, ARRENTA SABSEG subraya la importancia de asegurar los contratos ya firmados que actualmente no cuentan con esta protección. Para ello, la correduría dispone de distintas alternativas según la antigüedad del contrato, el tipo de inmueble y la documentación disponible. Asimismo, recomienda revisar las pólizas contratadas y valorar la ampliación de la cobertura de los 12 meses habituales a 18 e incluso 24.
Conviene recordar, por último, que la nueva regulación establece que la contratación y el pago del seguro deben corresponder al propietario, ya que su coste no puede repercutirse al inquilino.
Esta nueva normativa se encuentra en un escenario de doble incertidumbre
En primer lugar, tendrá que convalidarse en la Diputación Permanente del Congreso. Pero también depende del resultado de las elecciones del próximo 29 de noviembre, ya que el PP ha anunciado que derogará estas medidas de forma inmediata si llega al Gobierno. Una situación que impulsa la necesidad de acudir a profesionales expertos como los de ARRENTA SABSEG y García Pi Abogados.