El nuevo proyecto de Ley de vivienda, que entrará en vigor tras su aprobación en el Senado, trae consigo un nuevo paradigma para el sector inmobiliario, principalmente para los propietarios de viviendas en alquiler que hacen frente a impagos y están a la espera de un proceso de desahucio. Así, los expertos de DAS Seguros, aseguradora especialista en Protección Jurídica, analizan las implicaciones de la nueva Ley de Vivienda en los procesos de desahucio por impago de alquiler.

En primer lugar, la nueva Ley de Vivienda supone cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil, norma que regula los procedimientos para la recuperación de las viviendas en el caso de impago de alquiler, así como el procedimiento civil para recuperar la posesión de la vivienda en caso de okupación, en aquellos casos en los que no se haya acudido a la vía penal, que es la vía aconsejable.  Así, la disposición impone nuevas obligaciones a los propietarios de inmuebles a la hora de presentar la demanda para recuperar la posesión del inmueble: el propietario contrae ahora la obligación de indicar, en primer lugar, si el inmueble constituye o no la vivienda habitual del ocupante, así como la de certificar, mediante la entrega de un documento acreditativo del Registro de la Propiedad, que no se trata de un gran tenedor de vivienda – eso es, que posee más de 10 viviendas en propiedad o de hasta 5 si se trata de una zona de mercado tensionada y la Comunidad Autónoma así lo ha decidido.

Impacto de la nueva ley de vivienda

Si esta última condición se cumpliera, y por tanto se considera que es un gran tenedor, debe efectuar una serie de trámites para acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. En caso afirmativo, y si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, se establece un requisito de admisibilidad de la demanda consistente en acreditar que previamente haya habido o se haya intentado un procedimiento de conciliación o intermediación con el ocupante de la vivienda.

El proyecto de Ley amplia a dos y cuatro meses para las personas físicas y jurídicas, respectivamente, los plazos de suspensión de los procedimientos, ya previstos en la actual ley, con la finalidad de adoptar medidas sociales en el caso de acreditarse la vulnerabilidad económica o social de los ocupantes. En esta misma línea, los desahucios y lanzamientos que estén suspendidos por el Real Decreto-ley 11/2020, si el demandante es un gran tenedor, sólo se reanudarán a petición expresa del arrendador y si acredita que se ha solicitado una conciliación previa. Por tanto, estas nuevas medidas dilatan en el tiempo dichos procedimientos de desahucio.

Nuevos requisitos

Natàlia Mañas, abogada responsable del Centro de Asistencia Jurídica de DAS Seguros, destaca: “esta nueva norma impone nuevos requisitos tanto a pequeños como grandes propietarios que supondrán una previsible dilatación de los tiempos de resolución de los procedimientos de desahucio en caso de impago, entre otros.” Y añade: “en el caso de los pequeños propietarios, estos nuevos trámites no supondrán un gran impedimento, aunque los actores legales deberemos estudiar cómo acreditarlos de forma fehaciente sin que actúe en detrimento de los propietarios”

Por último, la medida, que tiene como uno de sus principales objetivos frenar el precio de la vivienda en alquiler, establece una limitación del 3% de las subidas del alquiler en 2024, un punto porcentual más que en 2023, con la diferencia adicional de que a partir del 2025 se establecerá un índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler – aunque por el momento no se ha determinado cuál será la alternativa aplicable ni si se aplicará a los contrato firmados anteriormente a la nueva norma.

Zonas tensionadas

Asimismo, este proyecto de Ley regula las consideradas zonas tensionadas, que son aquellas declaradas como tal por la Administración competente en las que la carga media de la hipoteca o alquiler, y los suministros supere un 30% de los ingresos medios del hogar, o en las que el precio del alquiler o la compra haya sufrido un incremento de, como mínimo, tres puntos por encima del IPC de la CCAA en los últimos cinco años. Por tanto, la declaración de una zona de mercado residencial tensionado tendrá repercusiones tanto en la duración del contrato de arrendamiento como en el importe de la renta.

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