La hipoteca sigue siendo la principal vía de acceso a las compraventas de vivienda en España, especialmente para quienes no cuentan con un elevado nivel de ahorro previo. Un 70% de los españoles la pide, según datos del INE.
El acceso a una vivienda en propiedad en España sigue girando en torno a un único eje: la hipoteca. A pesar de la creciente aparición de fórmulas financieras alternativas, el crédito hipotecario continúa siendo la vía predominante, respaldado tanto por un sólido desarrollo jurídico como por su profunda implantación en el sistema financiero. Esta dependencia no es solo una percepción, sino una realidad constatada por los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Según los últimos datos publicados por este organismo, en enero de 2026 se constituyeron 40.273 hipotecas sobre viviendas en España, frente a 57.489 compraventas registradas en el mismo periodo. Esto implica que cerca del 70% de las operaciones se financiaron mediante este tipo de préstamo. Este porcentaje se sitúa en la parte alta del rango observado en 2025, cuando el peso del crédito osciló entre el 65% y el 70%.
Alrededor de un 30% de las compraventas no recurre a financiación hipotecaria
Este nivel se mantiene en línea con la tendencia de los últimos años, en los que entre un 25% y un 35% de las operaciones se han cerrado sin hipoteca, según el INE. Dentro de este grupo, una parte significativa corresponde a compradores que adquieren la vivienda al contado (inversores o perfiles con mayor capacidad patrimonial). También existe un segmento, todavía minoritario pero creciente, que opta por fórmulas de financiación alternativas basadas en el uso de activos financieros como garantía.
El ahorro previo continúa siendo una barrera relevante para buena parte de los compradores
Como apunta Laura Martínez, “la hipoteca sigue siendo la vía principal de acceso a la vivienda en España, especialmente para quienes no disponen de un alto nivel de ahorro”, lo que pone de relieve la fuerte dependencia del mercado respecto a este tipo de financiación.
La evolución del mercado inmobiliario está estrechamente vinculada a la política monetaria y a las condiciones de financiación
“El encarecimiento del crédito en determinados periodos obliga a los compradores a replantear sus decisiones, tanto en el importe como en la estructura de financiación”, añade la portavoz de iAhorro, que destaca cómo los cambios en los tipos impactan en la demanda.
Cuando las condiciones del crédito son favorables, el mercado tiende a sostenerse
Sin embargo, cuando se endurecen, la demanda reacciona de forma inmediata, reflejando la alta sensibilidad del sector a la evolución financiera. No obstante, junto a este modelo predominante, comienzan a consolidarse alternativas que permiten adquirir una vivienda sin necesidad de recurrir a una hipoteca tradicional, especialmente en el ámbito de la banca privada y entre clientes con un mayor nivel patrimonial. “Estas soluciones están pensadas para perfiles que ya cuentan con activos financieros y buscan mantener su estrategia de inversión sin descapitalizarse”, matiza Laura Martínez.
El préstamo pignorado de cartera, la opción de MyInvestor
Entre las opciones más destacadas se encuentra el préstamo pignorado de cartera, como el que ofrece MyInvestor. En este modelo, el cliente utiliza como garantía su cartera de inversión (que puede incluir fondos, ETF, carteras automatizadas o planes de pensiones) sin necesidad de vender los activos. La entidad concede financiación en función del valor de esa cartera, que queda bloqueada como colateral, aunque sigue generando rentabilidad.
Este tipo de soluciones permite mantener la estrategia de inversión a largo plazo y evita la tributación por plusvalías asociada a la desinversión. “Son productos útiles para quienes desean obtener liquidez sin alterar su posicionamiento en los mercados”, señala la directora de Comunicación de iAhorro. Sin embargo, conlleva riesgos relevantes: si el valor de los activos disminuye, la entidad puede exigir garantías adicionales o incluso proceder a su ejecución.
Préstamos con garantía dineraria, la propuesta de Banco Mediolanum
Otra alternativa a la hipoteca tradicional para financiar la compra de una vivienda son los préstamos con garantía dineraria ofrecidos por entidades como Banco Mediolanum. Este tipo de financiación está dirigido a clientes que ya disponen de patrimonio invertido (por ejemplo, fondos de inversión o productos de ahorro) y desean obtener liquidez sin necesidad de vender dichos activos.
En lugar de aportar un inmueble como garantía, el solicitante pignora (bloquea) sus inversiones en el banco. De este modo, el préstamo queda respaldado por ese capital financiero, lo que reduce el riesgo para la entidad y permite acceder a condiciones más favorables que las de un préstamo personal convencional.
El importe concedido suele calcularse como un porcentaje del valor de los activos aportados como garantía, generalmente inferior al 100%, para mantener un margen de seguridad. Mientras el préstamo está vigente, el cliente sigue siendo titular de sus inversiones, pero no puede disponer libremente de ellas hasta la cancelación de la deuda.
Entre sus principales ventajas destacan
- Tipos de interés más competitivos que los de la financiación sin garantía.
- Mayor agilidad en la concesión.
- Permite no desinvertir en productos financieros que puedan estar generando rentabilidad.
Sin embargo, también implica ciertos riesgos y limitaciones
Si el valor de los activos pignorados disminuye de forma significativa, el banco puede solicitar garantías adicionales o ajustar las condiciones del préstamo. Asimismo, en caso de impago, la entidad puede ejecutar la garantía para recuperar el capital prestado.
En el contexto de alternativas a la hipoteca, este tipo de préstamo resulta especialmente interesante para perfiles con ahorro e inversión previa, que buscan financiar la compra de una vivienda manteniendo su estrategia patrimonial intacta.
Crédito con garantía de valores de BBVA o Banco Santander
De forma más generalizada, entidades como Banco Santander o BBVA ofrecen el denominado “crédito con garantía de valores” o “crédito lombardo”. Este producto permite al cliente utilizar su cartera de inversiones como garantía para obtener financiación sin necesidad de vender los activos.
Puede emplearse para financiar total o parcialmente la operación, o como herramienta para optimizar la estructura financiera del cliente. Su principal ventaja reside en la flexibilidad, ya que permite mantener la exposición a los mercados financieros mientras se accede a liquidez. Sin embargo, comparte riesgos con los préstamos pignorados, como la volatilidad de los activos, la posible exigencia de garantías adicionales en caso de caídas de mercado o incluso la ejecución de los valores si no se cumplen los niveles de cobertura establecidos.
Crédito personal ‘premium’, la alternativa de Bankinter
Por último, dentro de un enfoque más cercano a la financiación personal tradicional, Bankinter ofrece el denominado crédito personal ‘premium’, una adaptación del préstamo personal dirigida a clientes con perfiles financieros sólidos. Este producto permite acceder a importes superiores a los habituales en banca minorista, con condiciones ajustadas en función de la capacidad de ingresos, el patrimonio y la relación del cliente con la entidad.
Suele utilizarse como complemento para financiar parte de la operación, como la entrada o necesidades puntuales, especialmente en adquisiciones de menor importe o en situaciones que requieren rapidez en la concesión. No obstante, sus plazos más reducidos y tipos de interés generalmente más elevados hacen que no pueda sustituir en la mayoría de los casos a una hipoteca completa, sino que funcione como una solución complementaria dentro de una estructura financiera más amplia.
Laura Martínez, directora de Comunicación del comparador y asesor hipotecario iAhorro
Estas alternativas evidencian que, “aunque la hipoteca continúa siendo el instrumento predominante para la compra de vivienda en España, el mercado evoluciona hacia modelos más diversificados”. “En un contexto de precios elevados y tipos de interés variables, la financiación alternativa gana protagonismo entre perfiles con mayor capacidad económica, ampliando el abanico de opciones disponibles para estructurar la compra de una vivienda”.