Este lunes ha entrado en vigor la nueva Ley Hipotecaria. La nueva norma llega con más de tres años de retraso y varias polémicas en su camino.
Uno de los puntos más discutidos de la Ley era su carácter retroactivo. Finalmente, la nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. No se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya hipotecados podrán beneficiarse de ciertos cambios relativos a la novación o la subrogación del préstamo.
El director de Hipotecas de iAhorro.com, Simone Colombelli responde a alguna de las principales preguntas sobre la nueva normativa.
¿Cuáles son los beneficios de esta Ley?
Protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera. Con la protección al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. De esta manera se reducirán las demandas por temas como las cláusulas suelo o el IRPH.
En cuanto a los gastos, la norma reparte de una forma más equitativa los costes de formalización de la hipoteca. Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagará la tasación y las copias del notario.
La ejecución hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses o el 3% de la hipoteca en la primera mitad del préstamo. En la segunda mitad del préstamo el plazo pasa de los 12 meses a los 15 o el 7% de la deuda.
¿Por qué ha tardado tanto en entrar en vigor la Ley en España?
En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy aprobó un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de Pedro Sánchez, que no se pudo votar en el Congreso de los Diputados hasta el 21 de febrero de 2019. Antes, el texto tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos políticos presentaran sus enmiendas.
¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?
La entrada en vigor de la Ley Hipotecaria va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la ley fija un marco legal estable.
Este es el inicio de la diversificación de la oferta. Algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.
¿Por qué la ley hace tanto hincapié en la TAE de las hipotecas?
Muchos clientes no saben que la TAE es el coste total de su préstamo. A la hora de elegir una hipoteca u otra, muchos solo comparaban los tipos de interés sin tener en cuenta que podía haber otros costes en el préstamo que no están incluidos en el TIN.
Los bancos tienen ahora la obligación de detallar todos los costes del préstamo. Hay que señalar que la nueva normativa no prohíbe la aplicación de comisiones de apertura.
¿Se prohíben las vinculaciones, pero los bancos siguen ofreciendo seguros?
Sí, la Ley Hipotecaria prohíbe las vinculaciones. No se puede obligar a un cliente a contratar un seguro u otro producto como condición para que le concedan la hipoteca. Sin embargo, las entidades pueden hacer rebajas en sus tipos de interés si el cliente contrata, por ejemplo, el seguro de hogar.
Si el cliente contrata un seguro con el banco y al año siguiente lo cambia, no perdería la bonificación recibida por la entidad en el momento en el que formalizó su préstamo.
¿La ley facilita la subrogación de la hipoteca?
Subrogar la hipoteca significa cambiar la hipoteca de un banco a otro. La nueva norma facilita este cambio, ya que desaparece la comisión de subrogación —entre el 0,25% y el 1%, en función del año en el que se compró la vivienda—. Para que la guerra por la subrogación no sea muy agresiva, la ley impone unos costes para el nuevo banco.
¿Qué se ha quedado en el tintero?
La dación en pago. Este ha sido unos de los puntos más discutidos de la Ley. Las cláusulas suelo quedan eliminadas de los contratos hipotecarios y la dación en pago será voluntaria. Sólo se aplicará si lo establecen las partes.
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