Los estudiantes que buscan alquilar una vivienda deben revisar con atención la duración, la renta y las garantías previstas en el contrato.
El inicio del curso universitario dispara la búsqueda de alojamiento entre estudiantes. Antes de firmar un contrato de alquiler, conviene conocer qué puede exigir legalmente el propietario y cuáles son los derechos del inquilino para evitar sorpresas.
Legálitas da respuesta a diez cuestiones o dudas comunes entre los inquilinos: qué fianza se puede exigir, pueden solicitar los movimientos bancarios de los últimos meses, qué ocurre si solo alquilo una habitación y un compañero de piso abandona la vivienda a mitad de curso.
Si el piso se encuentra a través de una inmobiliaria, ¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria? ¿Pueden cobrarme por enseñarme el piso?
Si se trata de un alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el propietario, no por el inquilino.
No obstante, hay que prestar atención a una excepción importante: si el contrato se firma como alquiler de temporada (algo relativamente frecuente en el caso de estudiantes desplazados por estudios) o para un uso distinto al de vivienda habitual, las partes pueden pactar quién asume esos honorarios y suele ser habitual que recaigan sobre el inquilino.
En el caso de los estudiantes, Legálitas afirma que se suele firmar el contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda por resultar el curso académico un motivo de temporalidad justificado y que permite el uso de este tipo de contrato.
Por otro lado, una agencia inmobiliaria no puede cobrar al inquilino por enseñarle una vivienda.
¿Cuánta fianza puede pedir el propietario?
Si se alquila una vivienda habitual, la ley establece una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta. Pero en los alquileres de temporada, modalidad habitual en muchos contratos para estudiantes, son obligatorias por ley dos mensualidades, al tratarse de un arrendamiento para uso distinto de vivienda.
¿Se puede exigir un aval, las nóminas de los padres o sus movimientos bancarios?
Sí. El propietario puede solicitar garantías adicionales, como un aval bancario, un fiador o un depósito complementario. En los alquileres de vivienda habitual, estas garantías no pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta adicionales a la fianza.
Además, el arrendador puede solicitar documentación que le permita comprobar la solvencia económica del inquilino, como, por ejemplo, nóminas de los padres, declaraciones de la renta o extractos bancarios.
Pero Legálitas señala que lo habitual en el caso de los estudiantes, que no suelen tener un trabajo remunerado, es que los padres firmen el contrato y actúen como fiadores solidarios en garantía del pago de la renta.
¿El propietario puede obligar al inquilino a contratar un seguro de la casa?
Depende. La legislación no obliga al inquilino a contratar un seguro de hogar por el solo hecho de alquilar la vivienda. Sin embargo, propietario e inquilino pueden pactar en el contrato que el arrendatario suscriba un seguro que cubra determinados riesgos, como los daños causados por él mismo o su responsabilidad civil frente a terceros.
Por ello, antes de firmar, es importante revisar las cláusulas del contrato para comprobar si existe esta obligación y qué coberturas exige exactamente. No obstante, Legálitas recuerda que, aunque no sea obligatorio, contar con un seguro es recomendable para proteger los bienes personales del estudiante y cubrir posibles daños accidentales de la vivienda.
Si se alquila solo una habitación, ¿se debe firmar contrato? ¿Qué ocurre si uno de los estudiantes abandona el piso antes de finalizar el curso?
Sí, es muy recomendable firmar un contrato. El contrato debe recoger aspectos como la duración, la renta, qué zonas de la vivienda son de uso común, quién asume los suministros y las condiciones de devolución de la fianza.
Si un estudiante se va, pero todos los estudiantes han firmado un único contrato de alquiler y figuran como arrendatarios solidarios, el propietario podrá exigir la totalidad de la renta a cualquiera de ellos. En ese caso, si uno abandona la vivienda antes de tiempo y deja de pagar, el resto podría verse obligado a asumir su parte para evitar un incumplimiento contractual.
Por el contrario, si cada estudiante ha firmado un contrato individual por habitación, cada inquilino responde únicamente de su renta. Si uno se marcha, los demás no tendrán que hacerse cargo de los pagos que le correspondan, salvo que exista algún pacto específico en contrario.
Por ello, antes de firmar un alquiler compartido, conviene comprobar si la responsabilidad es individual o solidaria, ya que esta diferencia puede tener consecuencias económicas importantes durante el curso.
Legálitas explica que es conveniente para los inquilinos establecer cláusulas de resolución del contrato; de lo contrario, el contrato resultará de obligado cumplimiento hasta su finalización, incluso si se ha desalojado la vivienda. Asimismo, tampoco está permitido el cambio de un inquilino por otro a mitad de curso sin autorización expresa y firmada por el arrendador.
¿El contrato puede prohibir que el estudiante haga fiestas o lleve visitas?
Sí, el contrato de alquiler puede incluir cláusulas relacionadas con la convivencia y el uso adecuado de la vivienda, pero no puede impedir de forma absoluta que reciba visitas. Como inquilino, tienes derecho a disfrutar de la vivienda arrendada, siempre que hagas un uso normal de la misma.
¿El propietario puede subir el alquiler en cualquier momento del año?
No. El propietario no puede aumentar la renta cuando quiera. Las subidas del alquiler deben ajustarse a lo que establezca el contrato y, con carácter general, solo pueden aplicarse cuando corresponda la actualización anual de la renta y conforme al índice o mecanismo previsto en el contrato y en la normativa vigente.
Si el arrendador comunica una subida fuera de esos supuestos, el inquilino puede solicitar una justificación y comprobar si esa modificación es legal antes de aceptarla.
¿Quién paga el IBI, los gastos de comunidad, el seguro de la vivienda o los suministros?
Como norma general, el propietario es quien debe asumir el IBI, el seguro de hogar y los gastos de comunidad, salvo que el contrato establezca expresamente que algunos de estos costes serán repercutidos al inquilino. Por otro lado, los suministros (luz, agua, gas, internet, etc.) suelen correr a cargo del inquilino, aunque también pueden estar incluidos en la renta si así se pacta.
¿Quién paga los desperfectos que se produzcan en la vivienda?
El propietario debe asumir las reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda, el paso del tiempo o averías que no hayan sido causadas por los inquilinos.
Sin embargo, si los desperfectos se deben a un uso inadecuado, negligencia o daños causados por el inquilino o sus invitados, serán los inquilinos quienes deban hacerse cargo de la reparación.
En los pisos compartidos, la responsabilidad dependerá de si puede identificarse quién causó el daño y de lo que establezca el contrato. Cuando existe un contrato conjunto con varios estudiantes, el propietario podría reclamar el importe a todos ellos si no es posible determinar quién fue el responsable concreto.
Legálitas expone que, para evitar problemas, se elabore un inventario y se hagan fotografías del estado de la vivienda al entrar para dejar constancia de posibles desperfectos ya existentes.
¿Qué debe revisar el inquilino en el contrato antes de firmar?
Es recomendable leer detenidamente todas las cláusulas y comprobar especialmente:
- La duración del contrato.
- La renta mensual.
- La fianza y garantías exigidas.
- Los gastos incluidos o excluidos.
- Las condiciones de desistimiento.
- El inventario del mobiliario y electrodomésticos.
- Las normas de convivencia si se comparte vivienda.