Carlos Romera, CEO de Real Cober, reflexiona sobre el alquiler en España y el equilibrio entre la protección del arrendador y la prevención de barreras automáticas de acceso para inquilinos con capacidad de pago.
Septiembre reactiva tradicionalmente la búsqueda de vivienda en alquiler en España en un mercado cada vez más tensionado. El precio de oferta del alquiler en España cerró agosto en 15,1 euros por metro cuadrado, un 5,8% más que hace un año, según el último informe de precios de Idealista.
La plataforma también refleja la creciente presión sobre el mercado
Según sus datos correspondientes al segundo trimestre de 2026, cada anuncio de alquiler recibió una media de 42 contactos antes de darse de baja, un 18 % más que un año antes. Además, el 17 % de las viviendas alquiladas a través de la plataforma llevaba menos de 24 horas en el mercado.
Este escenario de alta demanda hace que encontrar una vivienda no consista únicamente en poder asumir la renta. Acreditar la solvencia se ha convertido en una parte cada vez más importante del proceso.
El propietario también afronta sus propios riesgos
El impago no es la norma y es conveniente dejarlo claro, pero existe. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial recogidos por OCU, en 2025 se dictaron 14.079 sentencias relacionadas con alquileres de vivienda en España. El 78 % de ellas tuvieron como motivo la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.
Seguro de impago de alquiler
Es comprensible, por tanto, que muchos propietarios busquen mecanismos que les proporcionen mayor tranquilidad. Y uno de los que ha adquirido especial relevancia es el seguro de impago de alquiler.
Su crecimiento refleja hasta qué punto ha cambiado la percepción del riesgo entre los propietarios. Según una encuesta de INESE publicada en julio de 2026, la contratación de seguros de impago ha crecido un 20% anual durante los últimos tres años y, en 2025, estas pólizas estuvieron presentes en uno de cada tres contratos de alquiler firmados, una tendencia que se mantuvo durante el primer semestre de 2026.
El seguro de impago protege al propietario frente al riesgo de no cobrar las rentas y suele incorporar también defensa jurídica para afrontar las reclamaciones derivadas del impago. Dependiendo de la póliza, puede cubrir varias mensualidades, habitualmente hasta 12, y añadir garantías como los daños por actos vandálicos. Su coste suele situarse aproximadamente entre el 3% y el 5% de la renta anual, aunque depende de la aseguradora, las coberturas contratadas y el nivel de protección elegido.
¿Es asegurable el inquilino?
Pero su funcionamiento introduce una cuestión sobre la que merece la pena reflexionar. Estamos pasando del “¿puede pagar este inquilino?” al ¿es asegurable este inquilino?”. Y no son exactamente la misma pregunta.
Cuando un propietario quiere contratar un seguro de impago, la aseguradora debe analizar previamente el riesgo que va a asumir, porque una compañía no puede comprometerse a cubrir futuras rentas impagadas sin estudiar antes la solvencia del potencial inquilino.
Para ello se analizan:
- Los ingresos acreditados
- La estabilidad
- La relación entre la renta y los ingresos disponibles
- La situación laboral
- Otros indicadores que permiten valorar la probabilidad de impago.
En este caso, dos candidatos pueden disponer de una capacidad económica similar y, sin embargo, presentar perfiles de riesgo diferentes desde una perspectiva aseguradora.
Aquí aparece una paradoja que el sector asegurador debería observar con atención: una herramienta diseñada para aportar seguridad al mercado puede terminar funcionando, involuntariamente, como un segundo filtro para acceder a una vivienda. Un algoritmo decidiendo quién tiene derecho a alquilar en nuestro país.
El seguro de impago seguirá teniendo un papel importante en el mercado residencial español. Aporta tranquilidad al propietario, profesionaliza la evaluación del riesgo y puede contribuir a generar confianza en una relación tan sensible como la que existe entre arrendador e inquilino. Pero precisamente porque su presencia es cada vez mayor, también debemos preguntarnos cómo queremos que evolucione.
El reto está en conseguir que el seguro siga protegiendo al propietario sin convertir el estudio de solvencia en una barrera automática para quienes pueden asumir la renta.