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La demanda de pisos de alquiler no para de crecer, pero la oferta de pisos disminuye. Una de las razones es el miedo de los propietarios. El sector asegurador puede tener la solución

Un texto de Virginia M. Zamarreño

Una de cada cinco personas vive de alquiler. La cifra es de Eurostat y es de 2011, por lo que probablemente haya subido el porcentaje de la población española que no puede o no quiere adquirir una vivienda en propiedad. Y este porcentaje sería superior, si cabe, si no fuera porque, a pesar de que el mercado de alquiler es activo, la oferta es escasa. Sí, ha leído bien. Hay más ciudadanos buscando piso de alquiler que viviendas vacías con el cartel de ‘se alquila’. ¿Las razones?

Para José Román y Naxara Odriozola, director general y gerente, respectivamente de Servifincas, esta escasez se debe a que “los propietarios aún tienen mucho miedo a poner en alquiler una vivienda”. Los principales temores son, por un lado, que el inquilino no pague la renta mensual,; por otro, que destroce la vivienda.

Pero hasta que el crédito hipotecario vuelva a fluir como antes de la crisis y a los españoles nos vuelva a dar la fiebre compradora de viviendas, alquilar es una buena opción, aunque los expertos no creen que llegue a consolidarse como en otras zonas de Europa.

“El mercado tiene todavía posibilidades de crecer en España, pero probablemente con la mejora constante del empleo, la recuperación económica y sobre todo cuando los que ahora viven de alquiler en unos años quieran ser propietarios de su casa, mantendremos unos niveles más bajos que los centroeuropeos. No creo que lleguemos a la situación de Viena, donde más del 80 por ciento viven en una casa arrendada o de Alemania, dónde más del 50 por ciento de la población vive de alquiler”, señala Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

Con todo, los precios del mercado de alquiler no paran de subir, En 2016 lo hicieron un 16 por ciento, hasta alcanzar una media de 8,2 euros al mes por metro cuadrado. En los próximos meses Encinar prevé una evolución dispar: “Hay zonas de España donde el alquiler no es que no suba, sino que está bajando. En otras el precio sube pero por debajo de la inflación y en algunos mercados muy concretos como Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, y en menor medida los archipiélagos, el precio continuará subiendo. Hay actualmente un claro desajuste entre una oferta que crece lentamente y una demanda disparada. Para que esta tendencia cambie sería necesario que la oferta creciera de una manera que parece poco probable por lo que muy posiblemente durante este año seguiremos viendo incrementos de precio en los principales mercados”.

Mejorar la confianza de los propietarios

A pesar de que la situación que se encuentra un propietario que quiera poner en alquiler una vivienda ha mejorado en los últimos años, aún persisten algunos temores. “Desde la segunda legislatura de Zapatero se han tomado varias medidas que han mejorado esta situación: la ley del desahucio exprés aprobada en 2009 y la flexibilización de la relación entre propietarios e inquilino, ya con Rajoy de presidente”, recuerda el jefe de estudios de Idealista. Un aliciente son las “jugosas rentabilidades que ofrece el arrendamiento”, explica Encinar.

Y otro elemento: “los propietarios cuentan con el respaldo de los seguros de alquiler, un figura que ha llegado hace poco al imaginario colectivo pero que ha supuesto un aumento de las garantías para los propietarios, lo que ha favorecido la aparición de nuevas viviendas que se encontraban vacías”.

Los seguros de impago de alquiler “facilitan el cobro de la renta desde el segundo mes del impago”, explica Mercedes Robles, directora general de Arrenta Quarto Pilar. Entre sus principales coberturas se encuentran el impago de las mensualidades del alquiler –pueden contratarse para cubrir seis, nueve, 12 o 18 cuotas impagadas-, la defensa jurídica en caso de precisar recuperar el inmueble recurriendo a la vía judicial, los actos vandálicos y otros servicios adicionales, como asistencia en el hogar, que cada compañía quiera incorporar como valor añadido a la póliza.

A pesar de que todavía no son muy conocidos en el mercado español, desde 2014 este ramo registra crecimientos de doble dígito. En 2016, el seguro de impago de alquiler creció el 25 por ciento, de acuerdo con los datos de la Asociación para el Fomento del Alquiler (Arrenta). Y para 2017 la previsión es que lo haga por encima del 20 por ciento.

La prima de estos seguros va ligada a la evolución del precio del alquiler, ya que, como señala Robles, se calcula en función de la renta anual. El pasado ejercicio, el precio medio del alquiler con seguro de impago se situó en 582 euros, casi un 1 por ciento más que en 2015. Y la prima media de las pólizas en 2016 alcanzó los 267,05 euros anuales, un 2,8 por ciento más.

Robles explica que “las razones del crecimiento son un continuo incremento de la confianza de los consumidores, que se debe fundamentalmente a la rigurosa y también flexible selección de inquilinos o scoring que se realiza, la eficaz y rápida emisión de pólizas, en sólo 24 horas, así como la cuidadosa gestión de siniestros”.

La cobertura que más contratan los propietarios es la de 12 meses de rentas impagadas, con cerca del 66 por ciento. También es la que más ha crecido en el último año, 14 puntos porcentuales de acuerdo con los datos de Arrenta.

Y los expertos en el ramo señalan que aún queda mucho por recorrer, ya que, tal y como señalan José Román y Naxara Odriozola, de Servifincas, “se firman menos seguros de alquiler de los que se debería”.

De acuerdo con las previsiones del Observatorio Español del Seguro de Alquiler (Oesa), “el 40 por ciento de los alquileres se hará con este tipo de seguros, especialmente entre los clientes de tipo institucional, como grandes gestoras y promotoras inmobiliarias, inversoras y fondos, que cuentan con gran número de viviendas para canalizar al mercado de arrendamiento en los próximos años”. De momento, sólo uno de cada tres alquileres se protege a través de un seguro.

También beneficia al inquilino

Aunque el seguro de alquiler está diseñado para proteger los intereses del arrendador, el arrendatario también puede disfrutar de algunas ventajas. Para la directora general de Arrenta la primordial es que “evita al inquilino tener que recurrir al aval bancario para cumplir con los requisitos económicos que piden los propietarios para alquilar un piso, que suele ser adelantar entre seis y doce mensualidades de la renta”. Así, el propietario se garantiza el cobro de la renta mensual y el inquilino puede disponer de sus ahorros libremente.

Además, siempre puede disfrutar de las coberturas adicionales que ofrecen las compañías, como servicios de manitas o asistencia en el hogar.

El único requisito es aprobar el estudio de viabilidad exigido por la compañía aseguradora, que ha de cerciorarse de que el inquilino ofrece una garantía mínima de pago. Un trámite que supera el 80 por ciento de los inquilinos.

Todos los profesionales consultados coinciden en un punto fundamental: aunque nadie está exento de riesgo, una forma de protegerse ante futuros problemas es cerrar el contrato de alquiler siempre con la ayuda de un profesional del sector inmobiliario.

Y en el caso de contratar un seguro de impago de alquiler, cerciorarse de que, efectivamente contrata una póliza de seguro que cuenta con el respaldo de una compañía aseguradora supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, “porque en los últimos años han llegado al mercado inmobiliario empresas oportunistas que ofrecen estos servicios, porque no los podemos llamar seguros, sin contar con el respaldo de una compañía aseguradora”, advierte Mercedes Robles.

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